允许先租后售！湖北“租购并举”出新政，已交租金计入购房款

日前，湖北省出台《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快解决新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。

《意见》明确提出，房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售；商品住房项目配建并移交政府持有的保障性租赁住房，允许先租后售；商品住房项目配建开发商自持的保障性租赁住房，允许在土地出让时明确可先租后售，租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。已交的租金，可以计入购房款。共有产权住房持有5年后，持有人在购买全部产权的情况下，可申请转为商品住房上市交易。

加大保障性租赁住房供给

《意见》明确，企事业单位依法取得使用权的土地，允许用于建设保障性租赁住房，需变更土地用途的，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；利用集体经营性建设用地和产业园区配套用地建设保障性租赁住房。

《意见》明确，对闲置和低效利用的政府存量公房、商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建、改造为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

保障标准方面，《意见》明确，相关住房的供给要满足从事基本公共服务人员住房困难群体的差异化住房需求，与不同对象的住房需求相匹配，充分考虑家庭人口、代际结构等因素合理确定。面向从事基本公共服务人员的保障性租赁住房的租金，原则上不高于同地段、同品质租赁住房市场租金的70%。保障性租赁住房和共有产权住房的准入和退出的具体条件、户型面积、租金价格或销售价格、共有产权住房产权比例等具体标准，由城市人民政府根据国家和湖北省相关政策规定，结合实际情况合理确定。

此前，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确提出，重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，其中就包括保障性租赁住房。

随后，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。

有利于盘活存量资产

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，保障性租赁住房获得政策层面和资金层面的多重支持，有利于房企盘活存量资产。

严跃进指出，此次湖北引入“先租后售”的创新模式，非常具有人性化。很多人想买房，是觉得租房交的租金相当于在给房东打工。租客基于对住所的感情，往往会有买下来的考虑，已缴纳的租金还可以降低购房成本，对购房者心理也产生较大的积极影响。

戴德梁行指出，政策性租赁住房的发展重点从已基本完成对困难群众的兜底式保障，走向对城市发展奋斗的新市民和青年人的住房保障。市场化长租公寓和政策性租赁住房的供应丰富了住房市场房源的供给，在补齐租赁市场这条“短腿”的同时，提供了差异化、多层次的租赁房源来满足不同人群的需求。在“三孩”政策的倡导下，新家庭成员的加入有望增加租户对改善型户型的需求，房屋的户型、功能设计等方面也将有所迭代。

戴德梁行认为，相对于购置房产，租房不仅减少了大额的首付支出，热点城市的租金还往往低于月供，对应的机会成本不仅可以用于提高生活品质，还可用于其他投资品、保持资金的流动性。同时，在“房住不炒”的调控方向下，房价快速上涨得到抑制，租赁住房需求有望进一步扩大，同时对产品和服务提出更多元化的要求。

“经过过去几年的快速发展和扩张，由专业机构运营的市场化长租公寓，已经成为住房租赁市场的重要组成部分。在监管的不断完善之下，理性发展主导了现阶段长租公寓市场发展的节奏。作为保障体系的重要部分，公租房与保障性租赁住房的快速建设并陆续投入使用，从供应端弥补了市场化租赁产品的不足，优化了住房租赁市场的供给结构。”戴德梁行相关负责人指出：“未来，加大租赁住房建设力度，拓宽供应途径将是大势所趋。”