北京新盘开“卷”了：单价10万+新盘售楼处未完工便开放，人流如织销

开“卷”了 新盘项目明着扎堆 暗里“较劲”

刚刚过去的这个周末，因为天堂超市酒吧聚集性疫情传播链条已基本阻断，绷了许久的人们，终于松了一口气。回归常态的不只有生活，也有渐渐恢复生机的楼市。

就在上周，伴随着气温的升高，多个项目也开放了售楼处或样板间，甚至已经有楼盘率先开盘销售，并且贴出了热销喜报。

为了探访楼市重启后的真实情况。上周末，北京青年报记者特意探访了丽泽、昌平、大兴等多个区域的新盘售楼处。虽然防疫要求依旧严格，进门前均要扫码、登记个人信息，但这些繁琐的流程并没有阻碍购房人重回售楼处的脚步，不少项目的现场重新迎来了热闹的气息。

逐渐回暖之余，记者探访发现，几乎所有新开放的项目都面临着周边新盘的直接竞争。伴随着扎堆入市的新盘越来越多，内卷已经成了楼市常态，项目与项目之间的暗自“较劲”正每时每刻地上演着。

抢开盘、比价格

10万+豪宅也有内卷带

在以往的概念中，豪宅都是“惜售”的重灾区，为了追求利润最大化， 单价10万+的楼盘普遍患有重度“拖延症”。

但在目前的丽泽商圈内，豪宅矜持不再，多个单价超10万的项目汇聚成了一条豪宅内卷带。

上周六，北青报记者实地探访了刚刚开放售楼处的端礼著和北京瑞府。令人意外的是，两个项目的售楼处沙盘、洽谈区甚至认筹区都是人流如织。两个项目都出现了销售人员不够用的情况，需要送走前一拨客户才能接待等待许久的新客户。   如果不是实地到访，很难想象两个定价超过10万元的高端项目，竟涌入这么多的看房人。

“我们今天刚启动10万元认筹，样板间也是第一天开放，所以人特别多。”北京瑞府的销售人员解释道，本周中项目就要开盘了，蓄客是在这轮疫情前就积累的，今天大家都是来看首次开放的样板间的。

此次开放的北京瑞府188平方米样板间，是宽敞的四居格局，面宽达到了16.7米。此外还提供定制化的装修服务，购买装修包后交付可达到样板间的效果。

北青报记者注意到，开放当天，北京瑞府售楼处实际上还未完成施工，数名工人正在忙着布置外景。对于定位10万+的项目来说是，极少出现还未完工就急着亮相的情况。

但在当下丽泽的内卷带里，这样匆忙上市却成了豪宅的常态。同区域的端礼著项目，定价超过11万元/平方米，也是近期开放了售楼处。但同样并不完善，180平方米的四居样板间暂未开放，销售人员称样板间还在调整，会推送一段VR，让意向客户通过全景VR来感受产品。

根据北青报记者了解，这两个丽泽的高端项目，产品均包括130平方米三居、150和180平方米四居，最低总价超过1300万元，最高价格突破2000万元。彼此之间存在同一面积段的直面竞争。

因此，两个项目的客户群体高度重合，只能通过争亮相、抢先开盘的方式，留住购房人。

根据北青报记者了解，端礼著7栋楼全部取证，共406套房源，北京瑞府也全部取证，共计500多套房源。这意味着短时间内将有近1000套10万+的豪宅加入到供应大军中，区域的竞争压力可见一斑。

这直接导致了价格竞争的展开。由于端礼著价格相比北京瑞府高出1万元/平方米，因此，端礼著销售人员对北青报记者表示，现在参与验资，能帮助申请到与早先验资一样的优惠，加上开盘时也会放出一定的优惠，部分房源的价格可能下探到10.6万元/平方米起，甚至直接和北京瑞府形成了同价竞争。

在北京瑞府和端礼著暗中“较劲”的同时，另一个丽泽区域的高端项目懋源·煜泽台也加快了步伐，在上周举行了产品发布会。煜泽台在户型定位上，除165、180平方米的面积段外，主打225和230平方米的5+1居超大平层，主力户型与北京瑞府和端礼著形成错位竞争。

不仅如此，今年5月的二批次工地中，亚林西地块被华润以74.7亿元的价格收入囊中，同样也将开发为10万+的高端楼盘。面对如此内卷化的丽泽商圈，10万+的豪宅们，未来能取得怎样的销售业绩，将成为观察楼市变化的重要依据。

中海、中建新盘瞄准“四环”

在豪宅内卷都在加剧的同时，新盘集中，性价比较高的南城市场并不甘于沉寂。同样在上周，南四环旧宫镇的中海兴叁号院和西红门镇的壹品兴创·御璟星城都开放了售楼处。

巧合的是，两个项目都是今年2月份的首批次供地，其中，中海地产以24.8亿元，溢价率约11.2%夺得了南四环大兴旧宫镇地块，政府指导价约为每平方米7.3万元。

壹品兴创·御璟星城则是中建三局与兴创联合开发的，当时以35.7亿元得到了西红门镇地块，指导售价为6.6万元/平方米。

两个项目都将改善需求作为主要客群，且都打起了“焕新南四环”的概念。中海兴叁号院位于德贤路板块， 400多套房源，全部为117—186平方米的三居、四居，属于纯改善社区。

壹品兴创·御璟星城则主打85、98平方米三居、117和137平方米四居，位于京开高速附近。区域内还有华润·橡树湾、中铁兴创·逸境以及新城·熙红印，新房供应量近4000套。

业内人士认为，鉴于大兴新盘供应量较大，新盘项目要么在价格上会给与购房人一定优惠，要么在产品上有独特的创新，否则很可能仍会陷入区域内的鏖战。

产品同质化

昌平南5新盘展开厮杀

刚需盘作为去化最快的产品，往往因为价格相似，户型雷同，内卷的激烈程度也更甚。

近日，位于生命科学园的建发·珺和府取得了预售证，并开放了样板间，均价6.2万元/平房米，一共推出705套房源。

项目主力产品包括87—130平方米二居至四居，另有少部分56—60平方米一居。

该项目地块与去年入市的新盘北清云际、奥森春晓相邻，适合北部买房地铁通勤的人。

不过，三个项目的产品定位重合度较高，根据网签数据，北清云际、奥森春晓仍有存量，三者势必还有一番激烈竞争。

除此之外，5月份的第二轮供地中，华润+葛洲坝联合体以44.16亿元+1000平方米现房销售面积竞得平西府地块，同样临近珺和府等项目。按照目前北京新地块从拿地到销售100天左右的时间计算，华润平西府项目很可能在9月份以前面市，指导售价6万元/平方米，据悉将主打橡树湾的产品线。这无疑将进一步加大区域的竞争压力。

在这些新项目之外，根据北青报记者的了解，沉寂长达将近8年的紫金新干线三期——紫金书院，也预计在7月或8月份开盘。作为昌平霍营曾经的“神盘”，从2014年二期卖完以后，项目就没有了后续的声音。如今项目更名为紫金书院后，将推出400多套房，主力户型为100—110平方米的三居和140平方米的四居。相比珺和府等项目，在定位上更偏向于首次改善。

在至少5个新盘的聚集下，昌平南区域已经成为北京北部最热的市场，新房供应集中，新地上市抢手，区域内卷严重。业内人士认为，区域内的项目必然会加快销售节奏，甚至不排除通过开盘优惠，采取价格战的可能。

保利、绿城率先“抢跑”

机构认为楼市进入修复周期

新盘不仅是重开售楼处，而且已经有项目，在上周疫情防控态势好转之际就抢先开盘，力争挽回失去的业绩。

6月15日，保利锦上二期开盘，主打刚需户型，当天3小时成交151套，超越了一期项目开盘当天成交百套的成绩。

6月18日，绿城在亦庄台湖的项目桂语听澜开盘，推出128套房，卖出100多套。

无论是供应量还是实际成交，新房都出现了回温的势头。

无独有偶，二手房交易也开始逐渐恢复。根据诸葛找房数据研究中心监测，6月1日至6月19日，北京市二手住宅共成交5358套。基本保持了5月份同期的成交量，并未继续下滑。

业内人士认为，北京作为核心一线城市，市场需求支撑较强。近期受疫情影响，市场虽有所降温，但韧性较强。随着疫情影响减弱，叠加之前央行降准、LPR下降及各地出台稳楼市政策举措的效果显现，预计6月北京二手住宅成交量大概率呈现稳中有增态势。

市场研究机构贝壳研究院就表示，随着房地产市场信心逐渐恢复，房地产交易也会进一步加速修复。贝壳研究院认为市场回暖将遵循二手房→房企→土地→新房的路径。随着上海、北京疫情管控放松，6—7月市场还会继续回暖，龙头城市的带动效用增强。房企挺过6—7月的债务到期峰值月份后，流动性压力会大大缓解，房企违约减少，购房者对新房交付的担忧也就逐渐减少。

在新房不断入市、内卷愈加严重的当下，其实也给购房人提供了更多选择的机会。贝壳研究院预计，在三季度末、四季度初，新房单月销售有望同比转正。

文/本报记者  李桁