广东省地产商会开出“药方”

来源：苗头

进入4月以来，已有超过100个城市发布了楼市“松绑”政策，其中不乏上海、广州、杭州、南京、苏州等热点城市，但受需求不振、预期转弱、信心低迷等因素影响，叠加行业频发的暴雷事件，房企的销售数据至今依然难看。

今天，苗头获得一份由广东省地产商会向广东省政府有关部门提交的行业纾困方案（以下简称“方案”）。方案分析了当下民营房企面临的困境和形成原因，提出了具体的纾困意见建议，引起了行业的关注。

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在苗头看来，这份完稿时间为今年6月6日的方案，虽然未对部分民营房企过度借贷、盲目扩张、管理不善，迷信“高负债、高杠杆、高周转”旧模式进行必要的反思，但其关于行业整体困境的分析，应该讲是力透纸背的，给出的具体意见和建议也比较中肯、切中要害。

方案提出的“调整住建系统的账户设立的限制”，“改变部分城市一个预售证只允许开立一个银行预售监管户的做法”，以及希望政府部门采取及时有力的措施，协调和纠正“非金融机构滥用查封、冻结等行为”的建议，获得多位上市房企高管激赏：

这才是房协和商会该干的活，体现了这个商会的水平。

该商会提出的一些需要央行、银保监会等监管部门决策的建议和意见，也令人眼前一亮。

比如它提出由央行、银保监会统一存量贷款的展期标准，给予房企存量银行融资统一延长期限3年左右的建议，就有相当的现实紧迫性。

它还建议还款付息要根据项目的销售情况进行核定，以此降低企业刚性还本付息压力，同时给予金融机构规范性指导，避免当前不同金融机构与企业之间“逐笔债务、逐笔谈判”的模式，降低银企双方在此过程中产生的博弈成本。

方案也传递了房地产开发企业对项目开发贷款政策能够保持持续性和稳定性的期望。如此，房企的“长期主义”，才不是一句空话。

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广东省地产商会认为，目前房地产开发商主要面临“借不到钱”、“收不回钱”、“卖不出钱”、“赚不到钱”、“还不起钱”等五大方面的困难。

（来源：广东地产商会文件）

为此，方案洋洋洒洒提出了五大解决问题的思路和纾困建议。

一是适当松绑房地产限制政策，促进稳预期、稳民生，助力恢复市场信心。

具体包括：

1）适当放松学历落户政策，灵活调整人才落户和购房规定，支持刚需购房需求，短期内适当增大购房者基数。

2）调整现行非普通住宅面积认定标准，满足当前鼓励生育政策下合理的住房面积需求。

3）调整当前“一刀切”式的限价管控，适当放宽备案价限制，建议土地出让合同中未规定限价销售的项目，可根据项目及市场实际情况制定备案价格。

4）破解资产处置过程中存在的资产管理公司（AMC）和国企拟收购价格远低于开发商实投资本的难题，切实为困境房企解决流动性问题。

5）照顾房企合理降价、促销自救的实际需求，放宽部分地方政府存在的“限价令”既限涨价又限降价的行为。

6）调整限贷政策，下调首套房首付比和改善型二套首付比， 适当放松购房者的信贷政策，下调房贷利率，加快贷款审批，提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付款。

7）降低二手房交易税费。

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二是放宽融资限制，提供流动性。

具体包括：

1）保障项目开发贷款政策的持续性和稳定性，避免融资政策或执行尺度调整过于频繁，对项目开发及企业正常经营需求的开发贷款，应保持政策的稳定性和延续性，以利于企业制定中长期资金规划，保障企业的稳健经营和发展。

2）由央行、银保监会统一存量贷款的展期标准，给予房企存量银行融资统一延长期限3年左右，还款付息根据项目的销售情况进行核定，降低企业刚性还本付息压力，同时给予金融机构规范性指导，避免当前不同金融机构与企业之间“逐笔债务、逐笔谈判”的模式，降低银企双方在此过程中产生的博弈成本。

3）降低存量债务利息，以使房企将更多的资源投入到保交楼、保民生、保稳定等方面。专业投资机构应积极配合和支持企业进行展期方案的设计、投资者沟通等，或组织资金阶段性进行债务的购买，缓解企业兑付压力。

4）出台配套税收支持政策。当前纾困方案所奉行的“救项目”的指导思路，多采取选择优质项目，通过设立SPV公司，通过股权过户与原主体隔离，以达到项目风险与主体风险隔离的目标。但是，在实际操作过程中，股权过户的税费未能予以充分考虑，导致在隔离过程中产生的成本较大，操作便利性、经济性不高，希望政府能出台配套的税收支持政策，支持企业自救渡过难关。

5）对于非金融机构债务的协调应更有力、更及时。方案中说，部分非金融机构利用其资金优势，与众多房企进行了大量的合作，其实质多为“明股实债”，当市场出现下行，这些非金融机构为了实现其尽快退出的目的，无视项目、企业的实际困难，滥用查封、冻结等手段，其行为严重干扰了企业正常的生产经营自救，影响了金融机构对债务展延期业务的正常判断。

6）鼓励基本面好的民营房企通过债务重组、并购等方式化解风险。除了允许部分房企的银行贷款进行展期外，给予优质房企合理的并购贷款、并购债支持，在行业内部通过并购重组化解风险，防止风险的传染与扩大。

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三是灵活施政，定向引导监控户资金盘活。

具体包括：

1）预售监控资金提取的平均用时较长，严重影响项目的日常经营。建议减少监管审批部门或多部门联合同步审批，明确审批时效，提高监控金周转效率。

2）对于城更类项目预售监控金，可用于所有融资区或复建区的建设（包括住宅、商业、公配等），含旧改范围内缴纳出让金、还贷款本金及利息等与旧改项目建设有关的所有费用支出，或直接转入本项目复建安置资金监管账户。

3）目前开发企业资金大量积压在政府监管账户里，建议政府适当放开政策，通过前置盘活以定向支付工程款、材料款来实现项目的工期保障。

4）预售监控账户开立制度的随意调整，容易引发系统性贷款违约。建议调整住建系统的账户设立的限制，保证预售账户设置的灵活性。

方案认为，部分城市（如广州）一个预售证只允许开立一个银行预售监管户，该限制无政策依据，并且造成接受多家银行联合贷款的开发项目无法按合同约定设立监控户，容易引发系统性贷款违约，导致开发项目面临银行抽货、起诉风险。

此外，监控户指定唯一银行监管，所有资金支出均需该行审批，导致大量按揭贷款积压办理，且按揭客户由于不能及时放款而产生的利息增加了购房成本，造成对开发商及银行的投诉，开发商还款来源及项目支出均受到严重影响。

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四是建议加大对城市更新项目的政策倾斜。

具体包括：

1）城市更新项目的土地成本中，复建成本比较大，建议旧改项目复建区建设支出作为实物补偿费用，可在计算增值税销售额时进行据实扣除。

2）建议旧改项目的复建工程成本可按政府拆补方案批复的金额，在企业所得税预提扣除，避免企业缴纳复建安置资金后仍无法税前扣除的情况，切实降低企业税负。

3）建议允许村联社可平价转让旧改项目股权给企业。

广东地产商会认为，村联社对该股权持有和转让是为了保障安置工作，不以盈利为目的，平价转让有合理的理由。

4）对行业、市场有深远影响的政策，如“严禁大拆大建”，建议广泛调研并出台相应配套机制，避免因“急速刹车”导致一系列负面影响。

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方案最后还提了一组情真意切的“综合性建议”。真是知无不言，言无不尽啊。

1）建议下调企业所得税预缴毛利率，对于低毛利、负毛利项目，建议免预缴增值税、土增税。“当前企业资金成本压力巨大，建议在企业土增税清算时，放宽对财务费用据实扣除的限制，降低企业税负。

2）研究二手房交易对经济平稳运行的保底数量，给予二手房交易更多政策支持。方案认为，当前市场需求下降，置换的交易链条被切断也是一个重要原因。建议相关部门研究二手房交易的现实卡点，比如交易税费、指导价等，让交易端重回乐观预期。

3）适当放开某些非市场化的价格管制，比如2010年以前交付的住宅社区物管费和社区车位的租金，可以适当放开。

4）推动广州市放宽330政策限制。

方案认为，2017年广州市政府出台专门针对商用物业户型面积及销售对象、贷款利率及税费等规定的“330政策”以来，广州的商业、办公类产品市场持续低迷，目前广州商业项目存货去化周期已高达32个月且隐性库存巨大，未来3年预计还将有高达400万平方米的商业项目入市。

虽然2020年以后新获取的商用项目已取消“330限商政策”限制，但之前的项目目前依旧受限制。方案建议对在2017-2019期间获取的商用项目，也取消个人不可购买商办物业，以及商办物业最小单元间隔需300平方米以上的限制。

5）建议按“房住不炒，多渠道保障”的指导政策，合理推行“商改住”，化解商业公寓、商务写字楼等类别房屋的不合理库存。

6）推动广州市适度调整消防救援审批。

方案称，去年以来，广州市对建筑高度80米以上的住宅，规定在规划报建前均需取得消防救援意见。“自该规定出台后，广州市场至今未有80米以上的住宅项目能成功取得该意见并完成报建，后续建设楼栋将面临被迫停工。”

为此，方案建议推动广州市政府对于已取得规划条件且规划仍有效的出让项目用地，简化审批流程，由消防救援部门统一出具意见。

7）科学规划车位和商业配比。

因电商等新兴产业的发展，远郊的商业和车位缺乏使用需求，导致不良资产大量沉淀，建议优化规划建设指标，避免巨大的社会资源浪费。

8）重视舆论导向，重建市场信心。